[건설] 주택실적 : 가격보다 먼저 물량의 변화가 시작

   P(가격)가 우선인가? Q(물량)가 우선인가?

  향후 대형건설업체의 실적을 결정하는 두 가지 핵심 변수는 주택부문과 해외부문이다. 해외부문은 금융위기에도 불구하고 빠르게 성장해 왔고, 향후에도 전체 이익에서 차지하는 비중이 높아질 것으로 전망된다. 반면 주택부문은 실적의 둔화 국면이 지속되고 있다. 신규 분양 물량 감소에 따라 주택부문 매출 감소가 나타나고 있으며, 미분양 및 PF 관련 손실을 대규모로 반영하고 있다.

  시장에서 주택시장을 보는 변곡점은 서울/수도권의 주택가격(2차 거래시장)의 반등이다. 주택가격 변화는 건설업체의 건축비와 공급물량에 영향을 주며, 분양률 수준에 따라 발생하는 대손비용에도 직접적으로 연결된다. 따라서 주택부문 실적의 선행지표 역할을 한다. 현재 주택거래 시장은 지방의 높은 주택가격 상승률과 서울/수도권의 가격침체 국면으로 양극화가 지속되고 있다.

               주택부문 실적 = 건축비 X 물량 – COST (건축 원가 + 대손비용)

  향후 서울/수도권의 주택 투자수익률이 지방처럼 연간 10% 이상으로 회복된다면 건축단가 상승과 물량확대, 대손비용 감소로 주택부문의 급격한 실적 개선이 가능할 것으로 판단된다. 그러나 아직까지 서울/수도권의 주택가격 상승에 대한 기대감은 낮은 상태이다. 따라서 주택부문 실적 회복에 대한 기대치도 낮다.

  당사는 현재 주택가격 수준에서 우선적으로 나타나고 있는 물량 변화에 초점을 맞출 필요가 있는 것으로 판단하고 있다. BEP 정도의 주택투자수익률에서는 실수요자의 주택 구매의사가 회복되며, 10% 이상의 주택 투자수익률은 주택 투자심리를 자극한다. 현재 지방은 실수요와 투자수요가 모두 확대되고 있는 상황이며, 서울/수도권은 실수요자의 주택 구매를 자극할 수 있는 단계까지 회복되었다.

  핵심은 현재의 주택가격이 건설업체의 주택공급을 자극할 수 있는 수준인가에 있다. 2011년 건설업체는 지방에서 공격적인 분양 확대 전략을 취하면서, 서울/수도권에서는 중소형 평형을 중심으로 공급을 재개하기 시작하였다.

  2011년 상반기 전국 분양물량은 11만 호 수준이며 이는 전년대비 13.5% 증가한 수준이다. 2007년 이후 지속적으로 감소하였던 주택 분양 물량은 2010년 17.4만호로 감소하였으며 하반기 예정된 분양물량이 공급될 경우 4년만에 주택공급 회복이 나타날 것으로 전망된다.

  전체 주택시장의 회복보다 대형건설업체의 분양 물량 확대는 매우 급격하게 나타날 것으로 전망된다. 대형 6개 업체의 주택 분양물량은 2007년 대비 2010년 1/3 수준으로 감소하였으나, 2011년 역대 최대 분양물량을 계획하고 있다.

  과거와 달라진 점은 연간 계획 물량의 실제 달성률이 높아지고 있다는 점과 하반기 예정되어 있는 재건축/재개발의 분양 확대이다. 2008~2010년 연간 주택분양 계획물량의 달성률은 절반이 안되는 수준이었으나, 2011년 상반기 까지 이미 대부분의 업체가 2010년 연간 분양물량 이상을 공급하였다. 하반기 서울 재건축/재개발 중심으로 예정된 분양물량을 고려하면 주택부문의 실적은 향후 상향될 가능성이 높다.