거치 기간 줄고, 매달 상환금은 늘어
고급 주택, 재건축 시장 투기 줄지만 거래에 타격

가계부채 관리에는 긍정적, 가처분 소득에는 부정적

  내년 1월부터 시행되는 '가계부채 관리 대책'이 주택 시장에 영향을 줄 것으로 보인다.

  은행 주택담보대출(이하 주담대)을 계획하고 있는 내집 마련 수요자들, 특히 소득증빙이 불리한 자영업자나 사회초년생, 예비 부모들이 연내 대출을 서두르면서 하반기 주택수요가 몰릴 수 있기 때문이다.  내년 수요까지 하반기에 몰릴 경우 단기적인 거래절벽이 올 수도 있다.
  장기적으로는 주택자금 마련의 제한으로 이어져 자칫 살아나는 주택시장에 찬물을 끼얹을 수도 있다.

  ▲ '가계부채 관리 대책' 무슨 내용?

  정부가 내년부터 '빚을 갚아가는 가계 대출 시스템'을 구축하기로 하면서 당장 이자만 갚는 거치식 주택담보대출로 내집 마련을 계획했던 소비자들은 계획 수정이 불가피해졌다.

  원금을 갚아나가는 분할상환 주택담보대출은 거치식 대출보다 매달 은행에 납입해야할 원리금이 늘어난다.

  거치 기간도 현행 3~5년에서 1년 이내로 대폭 단축된다.

  만기 상환 때마다 다른 거치식 대출로 갈아타는 것도 어려워진다.  정부는 기존 거치대출의 만기가 도래하면 분할상환으로의 전환을 유도하기로 했다.  이자만 갚고 있던 거치식 대출자들은 분할상환 대출로 갈아타는 시점부터 매달 지출할 원리금이 급증한다.

  은행에서 변동금리 대출을 원할 경우 분할상환 대출보다 대출금이 줄어든다는 점도 살펴야 한다.

  차주에 대한 소득 심사도 까다로워진다.  내년부터 은행들은 소득금액증명원(사업소득), 원천징수영수증(근로소득), 연금지급기관 증명서(연금소득), 국민연금 납부액, 건강보험료 등 대출자의 실제 소득을 정확히 입증할 수 있는 '증빙소득 자료'로 대출자의 상환능력을 확인해야 한다.  그동안 소득 증빙 서류로 사용됐던 신용카드 사용액, 적립식 수신금액, 매출액 등은 더 까다로운 심사를 받게 된다.

  ▲ 어떤 영향이 있을까?

  올해 6월 기준 30대의 주담대액은 전년 대비 25%가 늘었으며 20대는 지난해보다 무려 45.6%가 많은 5조7,321억원을 주택구입을 위해 대출 받은 것으로 조사됐다.  전세난에 지친 세입자들이 최저금리를 이용해 매매전환으로 돌아선 것이다.

  이번 대책으로 내년이후 주담대 시장은 위축될 것으로 보인다.  총부채상환비율(DTI)은 그대로 60%를 유지하지만 소득수준 등 심사가 철저하기 때문에 대출 가능 금액이 줄어들기 때문이다.  이에 대해 전문가들은 가계부채 대책의 전반적인 방향성에 대해서는 찬성하면서도 주택시장 위축은 불가피할 것으로 내다보고 있다.

  상환부담이 높은 대출에 대해 분할상환 유도하는 것은 가처분 소득을 고려한 것이기에 6억원 이상 고가 주택 또는 재건축 아파트 등에 단기 차익금을 노리고 뛰어드는 사람들이 줄어들 것으로 보인다.

  고가 주택, 강남 재건축 시장은 가격 자체가 높기 때문에 담보대출 규제강화 타격을 받을 수 있다.

  주담대 비율이 높은 20~30대 실수요자의 경우 소득증가속도 보다 주거비용 부담가중속도가 빨라질 우려가 있다.

  ▲ 대책을 위한 대책이 필요

  전문가들은 '가계부채 관리 대책'이 전월세 보증금 마련이나 실제 거주 주택자금 마련의 제한으로 이어지면 안된다고 말하며 공유형 모기지처럼 저리로 공급되는 정책모기지가 필요하다고 덧붙인다.

  또한 가계부채 정책 자체는 맞는 방향이지만 가처분 소득이 줄어들게 돼 가계대출 구조와 함께 가계 소득개선 문제도 다뤄져야 한다고 역설한다.  소득이 같이 올라가지 않으면 내수 위축 우려가 있기 때문이다.

  한편 내년부터 시행되는 가계부채 관리 대책은 신규 주택 뿐만 아니라 기존 주택을 구매할 때 받는 주택담보대출에도 모두 적용된다.